Ипостаси загородного дома

“Я бы выбрал себе дом, расположенный в приятном окружении, на знатной дороге, где живут почтеннейшие граждане, с которыми я мог бы дружить без ущерба для себя...”

Леон Батиста Альберти

С тех пор, когда жил великий зодчий, мало что изменилось в предпочтениях людей, выбирающих себе загородное жилье. Разве что расширился выбор предложений – это и строящийся или готовый дом в коттеджном поселке, и особняк-имение в живописном месте, и участок земли, на котором можно возвести свою собственную, а не “коллективную”, мечту. Какой же вариант предпочесть?


Независимость и индивидуализм

Подавляющее большинство украинцев в силу менталитета предпочитают индивидуальные загородные владения, где сами распоряжаются, что
и как строить. В чем же плюсы самостоятельного строительства дома? Во-первых, это выбор местоположения будущего особняка по своему вкусу и средствам, а во-вторых – возможность создания дома по индивидуальному проекту. По мнению специалистов, индивидуальное строительство часто может обойтись дешевле, нежели покупка готового дома у строительной компании. “Экономия на квадратном метре при индивидуальном строительстве колеблется в пределах 20–50%”, – говорит Ярослав Цуканов, директор АН “РЭД”.

В отношении минусов мнения специалистов едины: длительный период строительства (от 1,5 до 3 лет), бумажная волокита, высокие расходы на содержание объекта в процессе эксплуатации. Кроме того, участок может быть расположен таким образом, что ни о какой инфраструктуре – магазинах, школах, медицинских учреждениях, хороших дорогах – не приходится мечтать даже в отдаленном будущем. Да и инженерные сети близлежащего поселка могут пребывать в плачевном состоянии. Еще один актуальный вопрос – безопасность дома. Если социальная среда неоднородна, эта проблема может стать основной, потребуются дополнительные затраты на охрану именно вашего особняка.

Еще одна неприятность, практически повсеместно преследующая индивидуального застройщика, – сам процесс строительства, а именно проблемы с подрядными организациями и бригадами. Далеко не редки финансовые злоупотребления, подмена материалов, несоблюдение технологий, а значит, ухудшение качества строительных работ...

Строительство дома, будь то летняя дача или всесезонный коттедж, проходит четыре довольно емкие как по времени, так и по затратам стадии.

Первый этап – приобретение земельного участка, на котором предполагается строительство, способами, допускаемыми земельным законодательством. При этом главным является целевое назначение земельного участка: например, строительство запрещено на участках, предназначенных исключительно для выращивания сельскохозяйственных культур (акт собственности на землю выдается в местном исполнительном органе власти по решению местного совета). На этапе покупки земли необходимо удостовериться в наличии всей необходимой документации на участок, проследить “историю”, если менялись владельцы или целевое назначение.

Купив участок, необходимо позаботиться о геологических и гидрогеологических изысканиях, чтобы определиться с параметрами грунта и, соответственно, фундамента. Сегодня многие владельцы участков не уделяют серьезного внимания этому вопросу или же вообще отказываются от проведения каких-либо геологических исследований. Как показала практика, такой подход впоследствии может принести много проблем, вплоть до капитального ремонта дома. Стоимость подобных услуг “стартует” от $400.

Второй этап – подготовка проектной документации – графических и текстовых материалов, определяющих объемно-планировочные, конструктивные и технические решения для строительства указанных объектов, а также благоустройства земельных участков, на которых они располагаются.

Будьте внимательны, выбирая организацию для разработки проекта дома! Ведь понадобится не только архитектурный проект внешнего вида дома и внутренней планировки, но и весь конструктив строения – фундамент, несущие стены, перекрытия, кровельная конструкция, инженерные системы.

Грамотно и по всем правилам выполненный проект – фактически паспорт дома – представляет собой пухлый том с детализированной строительной, расчетной и сметной документацией, изображением фасадов, поэтажными планами, интерьерами.

Стоимость полного архитектурного проекта начинается от $20–30 за кв. м. Верхняя граница может достигать и $300, и $500, а то и выше, – в зависимости от именитости архитектора или же архитектурной мастерской, сложности проекта.

Сроки, отведенные на создание проекта, зависят от его сложности, объема работ, а также длительности процесса согласования всех нюансов с заказчиком, и являются сугубо индивидуальными.

Вся документация, разрабатываемая в проектной организации, должна соответствовать градостроительному кодексу, строительным нормам и правилам. Затем ее необходимо согласовывать с органами архитектуры и градостроительства, органами государственного контроля и надзора в соответствии с законодательством Украины. При этом процесс согласования может и затянуться.

После утверждения проектной документации выдается разрешение на строительство. Этот документ (вместе с проектной документацией) подлежит регистрации органами местного самоуправления, и только после этого можно приступать к третьему этапу – непосредственно строительству, которое ведется как по договору, заключенному с подрядной компанией, так и с помощью наемной бригады рабочих.

Как показывает практика, сегодня самая болезненная проблема для частного застройщика – найти строителей-профессионалов, выполняющих работы качественно и в срок. Прошедшие все “круги строительного ада” владельцы особняков советуют будущим счастливым обладателям загородной недвижимости обращаться к компетентным компаниям, объекты которых стоят уже как минимум лет пять. Результат их работы с разрешения хозяев можно осмотреть, и к тому же поинтересоваться, как служит дом. Ведь многие огрехи и недочеты строительства видны не сразу, а только через год-два после ввода в эксплуатацию. Кроме того, обратившись к компании, ведущей комплексное строительство “под ключ”, заказчик будет избавлен от постоянного контроля и согласования строительных работ разных бригад.

Стоимость возведения добротного домовладения со всеми отделочными работами и ландшафтным дизайном, по данным Я. Цуканова, составляет на сегодня порядка $600–700 за кв. м, коробку же с крышей вполне реально построить за $300 за кв. м. “Таким образом, наиболее востребованный ‘метраж’ в 150 кв. м на приобретенном участке можно возвести за $100 000”, – говорит эксперт.

Длительность как строительства в целом, так и его отдельных этапов, зависит от выбранной технологии, стеновых строительных материалов, сложности кровельной конструкции, а также технологии, сложности и объема отделочных наружных и внутренних работ. На сроки строительства могут повлиять и различные “несостыковки” – от отсутствия требуемых материалов в необходимых количествах на складе или в магазине до банальных перебоев с “местным” электричеством...

В целом, при условии благоприятных внешних факторов и достаточного финансирования с определенным “запасом” на непредвиденные обстоятельства, строительство дома – от подготовительного этапа до сдачи в экс­плуатацию с уже оформленным ландшафтом – может составить два-три года.


По окончании строительства наступает четвертый этап – ввод объекта в эксплуатацию, для чего законодательством предусмотрены следующие документы:

• разрешение главы местной администрации на строительство;

• план земельного участка с глубинами залегания коммуникаций;

• акт земельных работ;

• разрешение на отпуск электроэнергии из местных электросетей;

• разрешение на отпуск газа;

• разрешение на отпуск воды;

• проект (фасадная часть, поэтажный план, планы внутренних и внешних коммуникаций);

• паспорт строительства;

• акты скрытых работ;

• объект сдается энергонадзору, пожарному надзору, Управлению гражданской обороны;

• если на участке имеется артезианская скважина (забор воды с глубины более 160 метров), требуется лицензия на пользование недрами. Следует помнить, что в каждом конкретном случае могут потребоваться дополнительные документы.


Итак, самостоятельное строительство – дело долгое, сложное, затратное, нервное, но тем не менее весьма популярное. Склонность украинцев к индивидуальности, а также вполне понятное желание построить дом, во всех отношениях отвечающий привычкам, вкусам и понятиям владельца о комфорте, объясняют неугасимую приверженность наших соотечественников к такому формату загородной недвижимости.